임차권등기명령은 전세·월세 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 세입자가 이사를 가도 보증금 권리를 지키게 해 주는 제도입니다. 계약이 끝난 뒤 집 주소를 맡은 법원에 신청하고, 인터넷 전자소송으로도 낼 수 있습니다. 기본 비용은 43,040원이고, 여기에 등기신청수수료가 더해집니다. 핵심은 하나입니다. 등기부에 임차권등기가 적힌 뒤에 이사해야 권리가 남습니다.
이 제도는 주택임대차보호법 제3조의3에 있습니다. 세입자는 그 집에 살면서 전입신고를 해 두어야 보증금을 지키는 힘이 생깁니다. 그런데 보증금을 못 받은 채 이사하고 주소를 옮기면 이 힘이 사라집니다. 그래서 법원이 등기부에 세입자의 권리를 적어 주고, 그 뒤에는 이사해도 권리가 남게 한 것입니다.
임차권등기명령이 지켜 주는 두 가지 권리
세입자가 보증금을 지키는 힘은 두 가지입니다.
- 대항력: 집에 들어가 살고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다(제3조). 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘입니다.
- 우선변제권: 대항력에 더해 계약서에 확정일자(계약서를 언제 썼는지 관공서가 찍어 주는 날짜 도장)를 받으면 생깁니다(제3조의2). 집이 경매로 넘어가도 뒤 순서 채권자보다 먼저 보증금을 받는 힘입니다.
예를 들어 보증금 2억 원짜리 전셋집에서 계약이 끝났는데 돈을 못 받았다고 해 봅시다. 이 상태로 새집에 전입신고를 하면 옛집에 대한 두 권리가 사라집니다. 나중에 옛집이 경매에 넘어가면 순서에서 밀릴 수 있습니다.
임차권등기가 끝나면 다릅니다. 제3조의3 제5항은 이미 가진 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 이사로 주소를 옮겨도 잃지 않는다고 정합니다. 보증금을 일부라도 못 받았다면 신청할 수 있습니다.
언제 신청할 수 있나
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다(제3조의3 제1항). 집주인이 돈을 못 줄 것 같다는 이유만으로 계약 중에 미리 낼 수는 없습니다. 계약이 끝나는 경우에 따라 신청할 수 있는 때가 다릅니다.
| 계약이 끝나는 경우 | 끝나는 때 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약 기간 만료 | 계약서의 끝나는 날 | 계약서 |
| 자동 연장 뒤 해지 통지 | 집주인이 통지 받고 3개월 뒤 | 주택임대차보호법 제6조의2 |
| 기간을 안 정한 계약 | 해지 통고하고 1개월 뒤 | 민법 제635조 |
| 서로 합의해 해지 | 합의한 때 | 생활법령정보 |
계약 기간이 끝나는 경우, 끝나는 날이 10월 31일이면 그 뒤인 11월 1일부터 신청할 수 있습니다. 다만 세입자가 계약 끝나기 2개월 전까지 그만 살겠다고 알리지 않았고 집주인도 거절 통지를 안 했다면, 계약은 같은 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다(제6조).
자동 연장된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 이때는 3개월이 지난 뒤에 신청합니다.
어디에, 어떤 서류로 신청하나
신청하는 곳은 빌린 집 주소를 맡은 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 법원에 종이 신청서를 직접 내도 되고, 대법원 전자소송 누리집의 ‘주택임차권등기명령신청서’ 전자문서로 내도 됩니다. 재판은 법정에 나가 다투지 않고 서류로 결정합니다.
인천지방법원이 안내하는 첨부 서류는 다음과 같습니다.
- 주택임차권등기명령신청서: 보증금 액수, 계약 내용, 계약이 끝난 이유를 적습니다.
- 부동산등기사항증명서(등기부등본): 빌린 집의 등기 서류입니다.
- 주민등록등본 또는 초본: 주소 바뀐 기록이 나오는 것으로, 1개월 안에 뗀 것이어야 합니다.
- 임대차계약서 사본: 확정일자가 찍힌 것입니다.
- 계약이 끝났다는 자료: 내용증명, 통화 녹취록, 문자·카카오톡 출력본, 해지합의서 사본 등 가운데 1개입니다.
- 등록면허세·등기신청수수료 영수증
- 전자수입인지·송달료 영수증
다가구주택의 한 층이나 한 호실만 빌렸다면 빌린 부분을 표시한 도면을 붙입니다. 등기가 안 된 무허가 건물은 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 등기부의 용도가 사무실·창고여도 실제로 살았다면, 살았다는 증명 서류를 붙여 신청할 수 있습니다.
비용은 얼마이고 누가 내나
신청할 때 드는 돈은 네 가지입니다. 인지대는 법원에 내는 수수료입니다. 송달료는 법원이 결정문을 우편으로 보내는 비용인데, 1회분이 2026년 7월 1일부터 5,640원으로 올랐습니다. 당사자 1명당 3회분을 미리 냅니다. 등록면허세는 등기부에 적을 때 내는 지방세입니다.
집주인 1명, 세입자 1명, 집 1채인 경우로 계산하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 전자수입인지 | 2,000원 | 정액 |
| 송달료 | 33,840원 | 5,640원 × 3회 × 2명 |
| 등록면허세 | 7,200원 | 지방교육세 포함 |
| 등기신청수수료 | 별도 | 부동산 1개당 |
| 합계(수수료 빼고) | 43,040원 | 2,000 + 33,840 + 7,200 |
이 돈은 세입자가 먼저 냅니다. 그러나 제3조의3 제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 그래서 영수증을 모아 두는 것이 좋습니다.
따라 하기 1: 전자소송으로 신청하기
인터넷으로 내려면 먼저 전자소송 누리집에 사용자등록을 하고, 본인 명의 공동·금융 인증서를 준비해야 합니다. 주소창에 ecfs.scourt.go.kr 를 입력해 대한민국 법원 전자소송포털에 들어갑니다. 첫 화면에 공지 창이 뜨면 ‘닫기’를 누릅니다.
① 위쪽 메뉴에서 ‘서류제출’에 마우스를 올리면 아래로 메뉴판이 펼쳐집니다. ② 왼쪽 ‘민사서류’ 아래 ‘민사신청’을 누릅니다. 임차권등기명령은 ‘민사집행서류’가 아니라 이 ‘민사신청’에 들어 있습니다.
③ ‘자주 찾는 민사신청 서류’ 목록 오른쪽 위에 있는 ‘주택임차권등기명령신청서’를 누릅니다. 같은 서류가 아래 ‘보전처분 관련 신청’ 목록에도 ‘주택임차권 등기명령 신청서’라는 이름으로 있습니다. 가게를 빌렸다면 바로 옆 ‘상가임차권 등기명령 신청서’를 고릅니다.
④ 로그인하지 않은 상태라면 ‘로그인 안내’ 창이 뜹니다. 서류를 쓰는 화면은 인증서로 로그인해야 쓸 수 있다고 나옵니다. ‘통합로그인’을 눌러 인증서로 로그인한 뒤 ①~③을 다시 하면 됩니다.
⑤ 로그인 뒤 신청서를 고르면 ‘전자소송 동의’ 화면이 나옵니다. 동의하면 법원 서류도 인터넷으로 받게 되고, 문자·전자우편 알림을 받은 날부터 1주가 지나면 받은 것으로 봅니다. 아래 ‘이 사건에 관하여 전자소송시스템을 이용한 진행에 동의합니다’에 표시합니다. ⑥ 세입자 본인이 쓰면 ‘당사자작성’을 누릅니다.
그다음 순서는 전자소송포털이 안내하는 순서와 같습니다. 그림은 소장을 기준으로 그린 공식 안내이고, 신청서도 진행 동의 → 서류 작성 → 전자서명 → 소송비용 납부 → 제출 → 접수 완료(사건번호 받음) 순서로 갑니다. 작성 화면에는 종이 신청서와 같은 내용, 곧 집주인과 세입자, 보증금 액수, 계약일, 전입일, 확정일자, 계약이 끝난 이유를 적습니다. 위 첨부 서류는 스캔하거나 PDF로 만들어 붙입니다. 로그인 뒤 화면은 개인정보가 들어가므로 이 글에 캡처하지 않았습니다.
따라 하기 2: 법원에 직접 내기, 신청서 양식 받기
인증서가 없거나 인터넷이 어렵다면 종이 신청서를 써서 집 주소를 맡은 법원 민원실에 냅니다. 신청서 양식은 같은 전자소송포털에서 로그인 없이 받을 수 있습니다. 각 법원 민원실에도 견본 양식이 있습니다.
① 위쪽 메뉴에서 ‘사건유형별 절차안내’에 마우스를 올립니다. ② 펼쳐진 메뉴의 ‘공통안내’ 아래 ‘양식 및 작성안내’를 누르면 ‘양식모음’ 화면이 열립니다.
③ 가운데 검색 칸에 ‘임차권등기명령’이라고 적고 ④ ‘조회’를 누릅니다. 양식이 3개 나옵니다. ⑤ 집 전체를 빌렸다면 ‘[신청] 주택임차권등기명령신청서’를 씁니다. 집의 일부만 빌렸다면 ‘(건물 중 일부)’, 아파트처럼 호수별로 등기된 집이면 ‘(구분건물)’ 양식을 씁니다. ⑥ 오른쪽 ‘첨부’ 칸의 파란 아이콘은 한글 파일, 빨간 아이콘은 PDF 파일입니다. 눌러서 내려받아 출력합니다.
서울시 주택정책과 견본 안내에 따르면 종이로 낼 때는 송달료를 법원 구내 은행이나 지정 수납은행에 내고, 수입인지는 우체국이나 법원 구내 은행에서 삽니다. 영수증을 신청서 뒤에 붙여 법원 민원실에 냅니다.
이사는 언제 가도 되나
신청서를 낸 것만으로는 권리가 지켜지지 않습니다. 법원 결정이 나고, 법원이 등기소에 등기를 맡기고, 등기부에 임차권등기가 실제로 적힌 뒤에 이사해야 합니다. 제3조의3 제5항도 “임차권등기를 마치면”이라고 정합니다.
예전에는 결정문이 집주인에게 먼저 전달되어야 등기를 할 수 있었습니다. 집주인이 우편을 받지 않으면 등기가 늦어졌습니다. 법이 바뀌어 2023년 7월 19일부터는 집주인에게 결정문이 전달되기 전에도 등기를 할 수 있습니다(제3조의3 제3항, 민사집행법 제292조 제3항 준용).
등기 뒤 순서도 정해져 있습니다. 대법원 판례(2005다4529)는 보증금 반환이 등기 말소보다 먼저라고 봅니다. 집주인이 “등기부터 지워 주면 돈을 주겠다”고 해도 세입자가 먼저 지워 줄 의무는 없습니다.
따라 하기 3: 이사 전 등기부에서 임차권등기 확인하기
등기가 적혔는지는 인터넷등기소에서 그 집의 등기부를 열람하면 알 수 있습니다. 주소창에 www.iros.go.kr 를 입력해 대법원 인터넷등기소에 들어갑니다. 위쪽 공지 줄과 오른쪽 ‘사용자지원센터’ 창은 닫아도 됩니다.
① 첫 화면 아래 ‘부동산 열람·발급’을 누릅니다. 가운데 검색 칸에 주소를 적어도 같은 곳으로 갑니다. 로그인하지 않았다면 로그인 화면이 먼저 나옵니다.
② 회원가입 없이 보려면 로그인 화면을 아래로 내려 ‘비회원 로그인’ 칸을 씁니다. 전화번호와 숫자 4자리 비밀번호를 정해 넣고, 그림 속 숫자(자동입력 방지 문자)를 따라 적은 뒤 ‘비회원 로그인’을 누릅니다. 이 비밀번호는 나중에 찾을 수 없으니 기억해 둡니다.
로그인한 뒤에는 집 주소를 검색해 그 집을 고르고 ‘열람’을 고른 뒤 수수료를 냅니다. 인터넷 열람은 700원, 인터넷 발급은 1,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조·제3조). 열린 등기부의 ‘을구'(소유권 말고 다른 권리를 적는 칸)에 ‘주택임차권’ 등기가 새로 적혔는지 봅니다. 이 줄이 보이면 이사하고 전입신고를 옮겨도 권리가 남습니다. 로그인과 결제가 필요한 화면이라 이 글에 캡처하지 않았습니다.
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정리하면, 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 집 주소 관할 법원이나 전자소송으로 신청하고, 기본 비용 43,040원(등기신청수수료 별도)은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 이사는 등기부 을구에 주택임차권등기가 적힌 것을 본 뒤에 해야 권리가 남습니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제6조·제6조의2, 민사집행법 제292조, 민법 제635조, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙, 등기사항증명서 등 수수료규칙, 대법원 2005다4529, 찾기쉬운 생활법령정보, 인천지방법원, 대한민국 법원 전자소송포털, 서울시 주택정책과, 대한법률구조공단
이 글은 2026년 10월 7일 기준 법령으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.