전세 확정일자는 집에 가지 않고 인터넷등기소의 전자확정일자로 받을 수 있고, 수수료는 500원입니다. 주민센터나 등기소에 직접 가면 600원이고, 보증금이 일정 금액을 넘으면 임대차 신고만 해도 확정일자를 받은 것으로 봅니다. 어느 쪽이든 전입신고를 한 날 안에 받아 두는 것이 가장 안전합니다.
확정일자(계약서가 그날 존재했다는 것을 법원이 날짜로 찍어 주는 것)는 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 순서를 정하는 기준이 됩니다. 이 글은 받는 방법 세 가지, 날짜에 따라 달라지는 효력, 인터넷등기소 화면을 차례로 설명합니다.
확정일자가 있으면 무엇이 달라지나
주택임대차보호법은 세입자에게 두 가지 힘을 줍니다. 하나는 대항력(집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계속 살겠다고 말할 수 있는 힘)이고, 다른 하나는 우선변제권(집이 경매나 공매에 넘어갈 때 뒤 순서 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)입니다.
대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항). 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 예를 들어 10월 15일에 전입신고를 했다면 대항력은 10월 16일 0시부터입니다.
우선변제권은 여기에 계약서의 확정일자까지 더해야 생깁니다(제3조의2 제2항). 대법원 판결에 따라, 인도와 전입신고를 마친 날 또는 그 전에 확정일자를 받으면 전입신고 다음 날 0시부터 우선변제권이 생깁니다. 확정일자를 그보다 늦게 받으면 우선변제권도 그만큼 늦게 생깁니다.
확정일자 받는 방법 3가지와 수수료
받는 길은 크게 세 가지입니다. 방문해서 받는 방법, 인터넷등기소에서 받는 방법, 임대차 신고로 대신하는 방법입니다.
| 방법 | 어디서 | 수수료 |
|---|---|---|
| 방문 | 집 주소지 주민센터, 법원, 등기소, 공증인 | 600원 |
| 온라인 | 인터넷등기소 전자확정일자 | 500원 |
| 임대차 신고 | 시·군·구청 등 신고 창구 | 별도 신청 없음 |
방문할 때는 계약서 원본을 가져가고, 수수료는 계약서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원이 더 붙습니다. 인터넷등기소는 장수와 관계없이 500원입니다(확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙 제13조).
임대차 신고는 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약을 맺었을 때 계약일부터 30일 안에 하는 신고입니다. 계약서를 내고 신고를 마치면 신고필증의 접수완료일에 확정일자를 받은 것으로 보기 때문에 따로 신청하지 않아도 됩니다. 보증금이나 월세를 올리지 않고 기간만 늘리는 갱신 계약은 신고 대상이 아닙니다.
인터넷등기소 전자확정일자, 누가 어떻게 신청하나
규칙 제6조는 인터넷등기소에서 전자확정일자를 신청할 수 있는 사람을 정해 두었습니다. 그 집의 임대인과 임차인, 변호사·법무사, 계약서를 쓴 개업공인중개사입니다. 개인은 인증서로 본인을 확인해야 합니다.
전자확정일자는 종이 계약서를 컴퓨터가 처리할 수 있는 파일(전자화문서)로 바꾼 것에 부여합니다(규칙 제2조). 처리 시간도 정해져 있습니다(제8조).
- 평일 근무시간 안에 접수하면 특별한 사정이 없는 한 당일 부여합니다.
- 평일 16시 이후 접수는 다음 근무일에 부여할 수 있습니다.
- 평일 18시 이후, 토요일, 공휴일에 접수하면 다음 근무일에 부여합니다.
그래서 전입신고를 한 날 안에 받아 두려면 평일 오후 4시 전에 신청해야 안전합니다. 주말에 이사하고 전입신고를 했다면 그날 안에 전자확정일자를 받을 수 없으니, 방문 가능한 평일에 주민센터에서 받는 편이 빠를 수 있습니다.
따라 하기: 인터넷등기소 전자확정일자 메뉴 찾기
컴퓨터 기준입니다. 신청서 작성은 인증서 로그인이 필요해서, 로그인 전까지 보이는 화면만 캡처했습니다.
① 인터넷등기소(iros.go.kr) 첫 화면 위쪽 메뉴에서 ‘신청’에 마우스를 올립니다. ② 오른쪽 ‘전자확정일자’ 아래 ‘신청서 작성/제출’을 누릅니다. 이미 낸 신청은 바로 아래 ‘신청사건 관리’에서 봅니다.
③ 컴퓨터에 보안 프로그램이 없으면 ‘TouchEn 보안 프로그램 설치’ 안내가 먼저 나옵니다. 키보드보안 프로그램을 설치한 뒤 새로고침하거나 다시 접속하라는 안내입니다. 설치를 마치고 로그인하면 신청서 작성 화면으로 이어집니다.
신청을 마친 뒤 확정일자가 잘 찍혔는지 보려면 첫 화면 ‘열람·발급’ 메뉴의 ‘전자확정일자’ 아래 ‘정보제공(부여현황 열람)’과 ‘계약증서 발급’을 씁니다. 수수료는 같은 500원입니다.
확정일자를 받을 때 자주 틀리는 점
계약서가 완성되어 있어야 합니다. 임대인·임차인 이름, 집 주소, 기간, 보증금이 적히고 계약 당사자의 서명이나 날인이 있어야 하며, 영수증처럼 주택과 기간이 없는 서류에 받은 확정일자는 우선변제권 효력이 없습니다.
보증금을 올려 다시 계약하거나 갱신하면서 올렸다면, 올린 보증금만큼은 다시 확정일자를 받아야 합니다. 처음 받은 확정일자는 처음 계약한 금액에만 해당하기 때문입니다.
확정일자를 받은 계약서를 잃어버려도 확정일자부(받은 기록)를 열람해서 받은 사실을 증명하면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 또 확정일자를 받았어도 집에 살면서 전입신고를 유지하는 동안에만 두 권리가 이어지므로, 보증금을 돌려받기 전에 이사하거나 주소를 옮기면 권리를 잃을 수 있습니다.
정리하면, 전세 확정일자는 인터넷등기소 전자확정일자 500원, 방문 600원, 또는 임대차 신고 세 가지 길로 받습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시, 우선변제권은 확정일자까지 갖춘 때부터 생기므로 전입신고와 같은 날 받으면 두 권리가 함께 시작됩니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의6, 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙 제2조·제6조·제8조·제13조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5, 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결, 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 인터넷등기소
이 글은 2026년 10월 8일 기준 법령으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.