전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자는 5단계 순서로 돈을 받아 냅니다. 먼저 내용증명으로 독촉하고, 이사해야 하면 임차권등기명령을 받아 둡니다. 그다음 분쟁조정이나 지급명령을 내고, 집주인이 다투면 보증금반환소송, 판결이 나도 안 주면 강제경매로 갑니다. 보증금 2억 원이면 전자소송 지급명령 법원 비용은 144,580원입니다.
이 순서는 주택임대차보호법과 민사소송법에 정해진 제도를 차례로 쓰는 것입니다. 핵심은 둘입니다. 이사를 가기 전에 권리를 지켜 두는 것, 그리고 법원이 인정한 서류(집행권원, 강제로 돈을 받을 수 있게 해 주는 판결문·확정된 지급명령 같은 서류)를 손에 넣는 것입니다.
보증금을 못 받으면 법적으로 어떻게 되나
주택임대차보호법 제4조 제2항은 계약 기간이 끝나도 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어진다고 정합니다. 세입자가 집을 넘겨주는 일과 집주인이 보증금을 돌려주는 일은 동시에 해야 합니다.
그래서 보증금을 기다리며 그 집에 계속 산다면 월세는 계속 내야 합니다. 계약이 끝났다고 월세를 멈출 수 있는 것은 아닙니다.
더 조심할 점은 이사입니다. 세입자의 두 가지 힘인 대항력(집주인이 바뀌어도 보증금을 요구할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 때 뒤 순서 채권자보다 먼저 받는 힘)은 그 집에 살면서 전입신고를 해 둔 상태로 유지됩니다. 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 주소를 옮기면 두 권리가 사라질 수 있습니다.
전세 보증금 반환 절차 5단계
생활법령정보 안내를 순서대로 놓으면 다음과 같습니다.
- 내용증명 보내기: 계약 내용, 계약이 끝난 날, 돌려받을 보증금 액수를 적어 집주인에게 독촉합니다. 언제 무엇을 요구했는지 남는 증거가 됩니다.
- 임차권등기명령 받기: 이사를 가야 한다면 집 주소를 맡은 법원에 신청합니다(제3조의3). 등기부에 임차권등기가 적힌 것을 확인한 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 남습니다.
- 분쟁조정 또는 지급명령 신청: 다툼이 크지 않으면 소송보다 싸고 빠른 길을 먼저 씁니다.
- 보증금반환청구소송: 집주인이 지급명령에 이의를 내거나 조정에 응하지 않으면 정식 재판을 합니다.
- 강제경매 신청: 판결문, 확정된 지급명령, 강제집행을 승낙한 조정서로 그 집을 경매에 넘겨 보증금을 받습니다.
집주인이 재산을 숨기거나 팔아 버릴 걱정이 있으면 소송 전에 가압류(재판 전에 재산을 묶어 두는 것)를 해 둘 수 있습니다. 또 계약이 끝난 뒤라면 집에서 나가지 않고도 소송을 낼 수 있고, 판결로 경매를 신청할 때도 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다(제3조의2 제1항).
지급명령과 소송, 무엇이 다르고 얼마 드나
지급명령은 법원에 나가지 않고 서류만으로 결정하는 절차입니다. 법원이 집주인에게 지급명령을 보내고, 집주인이 받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정됩니다(민사소송법 제470조). 확정된 지급명령은 판결과 같은 힘이 있어 바로 강제집행에 쓸 수 있습니다.
집주인이 2주 안에 이의를 내면 지급명령은 효력을 잃고 소송으로 넘어갑니다(제472조). 이때 세입자는 소송 인지대에서 이미 낸 금액을 뺀 차액을 더 냅니다. 집주인이 처음부터 보증금 액수나 계약 종료를 다툴 것 같다면 바로 소송을 내는 방법도 있습니다.
보증금반환소송은 보증금이 3,000만 원을 넘어도 소액사건 재판의 빠른 진행 규정을 따릅니다(주택임대차보호법 제13조). 소장이 접수되면 바로 변론 날짜를 잡고, 한 번의 변론으로 마치고 바로 선고할 수 있게 한 것입니다.
보증금 2억 원, 집주인 1명·세입자 1명이 전자소송으로 낼 때 법원에 내는 돈은 다음과 같습니다. 전자소송은 종이로 낼 때보다 인지대가 10% 쌉니다.
| 항목 | 지급명령 | 보증금반환소송 |
|---|---|---|
| 진행 방식 | 서류로 결정 | 법정 변론 후 판결 |
| 인지대 계산 | 소송 인지대의 10분의 1 | 보증금 × 0.4% + 55,000원 |
| 2억 원 인지대(전자) | 76,900원 | 769,500원 |
| 송달료 | 2명 × 5,640원 × 6회 = 67,680원 | 사건 종류별로 따로 |
| 상대가 다투면 | 2주 안 이의 → 소송으로 | 판결에 항소 |
지급명령은 인지대 76,900원과 송달료 67,680원을 더해 144,580원입니다. 같은 금액으로 소송을 내면 인지대만 769,500원입니다.
밀린 보증금에는 지연손해금(늦게 준 만큼 붙는 돈)도 청구할 수 있습니다. 서울시가 안내하는 지급명령 서식은 지급명령이 집주인에게 전달된 날까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 적습니다. 연 12%는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 이율로, 2019년 6월 1일부터 적용되고 있습니다.
주택임대차분쟁조정위원회, 60일 안에 조정
법원에 가기 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회와 대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회가 있고, 집이 있는 지역을 맡은 곳에 냅니다. 누리집, 방문, 우편, 팩스로 신청합니다.
조정은 신청을 받은 날부터 60일 안에 끝내고, 부득이하면 30일까지 늘릴 수 있습니다. 수수료는 조정하려는 금액에 따라 다릅니다.
| 조정 금액 | 수수료 | 예시 |
|---|---|---|
| 1억 원 미만 | 1만 원 | 보증금 8천만 원 |
| 1억~3억 원 미만 | 2만 원 | 보증금 2억 원 |
| 3억~5억 원 미만 | 3만 원 | 보증금 4억 원 |
| 5억~10억 원 미만 | 5만 원 | 보증금 6억 원 |
| 10억 원 이상 | 10만 원 | 보증금 12억 원 |
우선변제를 받을 수 있는 소액 세입자 등은 수수료를 면제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제33조).
위원회가 조정안을 보내면 양쪽이 받은 날부터 14일 안에 글로 수락해야 성립합니다. 돈을 주기로 하고 강제집행을 받아들인다는 내용이 적힌 조정서는 판결처럼 강제집행에 쓸 수 있습니다. 다만 집주인이 조정에 응하지 않겠다고 알리면 조정 신청은 각하(받아들이지 않고 끝냄)됩니다. 이때는 지급명령이나 소송으로 갑니다.
따라 하기 1: 전자소송에서 지급명령신청서 찾기
지급명령은 법원에 가지 않고 대법원 전자소송포털(ecfs.scourt.go.kr)에서 낼 수 있습니다. 컴퓨터 화면 기준이고, 신청서를 쓰려면 인증서로 로그인해야 합니다.
① 첫 화면 위쪽 메뉴에서 ‘서류제출’에 마우스를 올립니다. ② 펼쳐진 목록의 ‘민사서류’ 아래 ‘지급명령(독촉)신청’을 누릅니다.
③ ‘지급명령(독촉)신청’ 탭이 열립니다. ④ ‘자주 찾는 지급명령(독촉) 신청 서류’의 첫 줄 ‘지급명령신청서’를 누릅니다.
⑤ 로그인하지 않았다면 ‘로그인 안내’ 창이 뜹니다. ‘통합로그인’을 눌러 인증서로 로그인하면 신청서를 쓸 수 있습니다. 신청서에는 집주인(채무자)의 이름과 주소, 돌려받을 보증금, 계약 내용을 적습니다.
따라 하기 2: 지급명령 표준양식과 비용 확인하기
신청서를 쓰기 전에 법원이 만든 보증금용 표준양식을 보면 무엇을 적을지 미리 알 수 있습니다. 양식과 비용 안내는 로그인 없이 볼 수 있습니다.
① 위쪽 메뉴에서 ‘사건유형별 절차안내’에 마우스를 올립니다. ② ‘공통안내’ 아래 ‘양식 및 작성안내’를 누릅니다.
③ ‘양식모음’ 검색칸에 ‘보증금’을 넣고 ④ ‘조회’를 누릅니다. ⑤ ‘[민사] 지급명령신청서 표준양식(보증금)’이 나옵니다. ⑥ 오른쪽 한글·PDF 아이콘이 양식 파일입니다.
비용 계산식은 전자소송포털의 ‘소송유형별 계산방법’ 안내(ecfs.scourt.go.kr/psp/link.on?m=PSP007P01)에 있습니다. ① ‘민사지급명령’을 고르면 ② 보증금 1억~10억 원 구간의 인지대 계산식과 ③ 송달료 계산식이 나옵니다. 앞의 표 금액은 이 계산식으로 셈한 것입니다.
따라 하기 3: 임대차분쟁조정 온라인 신청하기
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 누리집(adrhome.reb.or.kr)에서 온라인으로 신청하는 순서입니다. 신청은 자가 진단, 본인 인증, 개인정보 제공동의, 조정신청, 접수 5단계로 진행됩니다.
① 첫 화면 위쪽 메뉴에서 ‘분쟁조정’에 마우스를 올립니다. ② 펼쳐진 목록에서 ‘조정신청’을 누릅니다.
③ 첫 단계는 ‘자가 진단’입니다. 아래에 신청이 각하되는 경우가 적혀 있습니다. 법원에 이미 소송이나 조정을 낸 경우도 여기에 들어갑니다.
④ 내용을 읽고 ‘자가진단 내용을 확인하였습니다’에 표시합니다. ⑤ ‘다음’을 누르면 본인 인증 화면으로 넘어갑니다. 그 뒤 개인정보 제공에 동의하고 조정신청서를 써서 접수합니다. 위원회는 집주인 주소를 모르거나 연락이 안 되면 조정으로 풀기 어렵다고 안내합니다.
정리하면, 보증금을 못 받았을 때는 내용증명으로 독촉을 남기고, 이사 전에 임차권등기를 마친 뒤, 지급명령이나 분쟁조정으로 집행권원을 얻습니다. 집주인이 다투면 소송, 판결 뒤에도 안 주면 강제경매로 갑니다. 보증금 2억 원 기준 법원 비용은 지급명령 144,580원, 분쟁조정 수수료는 2만 원입니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의2·제3조의3·제4조·제13조·제21조, 같은 법 시행령 제33조, 민사소송법 제470조·제472조·제474조, 민사소송 등 인지법 제2조·제7조·제16조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조, 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 전자소송포털, 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회
이 글은 2026년 10월 8일 기준 법령으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.