계약갱신청구권 중도해지는 세입자라면 언제든 할 수 있습니다. 집주인에게 “나가겠다”고 알리면 집주인이 그 말을 받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 끝납니다. 복비(중개보수)를 누가 내는지는 법에 정해 둔 조항이 없고, 국토교통부는 특약이 없으면 세입자가 낼 성질이 아니라고 답했습니다.
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법에 새로 생긴 권리입니다. 법에 적힌 이름은 계약갱신요구권입니다. 세입자가 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 “더 살겠다”고 요구하면, 집주인은 실거주 같은 정해진 이유가 없으면 거절하지 못합니다. 이렇게 늘어난 계약은 2년으로 봅니다.
계약갱신청구권 중도해지, 언제든 할 수 있나
2년을 늘렸다고 2년을 꼭 채워야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 이렇게 늘어난 계약의 해지(계약을 앞으로 끝내는 것)에 제6조의2를 그대로 쓰도록 정했습니다.
제6조의2 제1항은 “임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다”고 적고 있습니다. 임차인은 세입자, 임대인은 집주인입니다. 그래서 세입자는 늘어난 2년 가운데 어느 때든 나가겠다고 알릴 수 있습니다.
이 조문은 ‘임차인은’이라고만 적었습니다. 집주인에게는 이 중도해지 권리가 없습니다. 늘어난 계약 기간 중에 집주인이 같은 방법으로 “3개월 뒤 나가라”고 할 수는 없다는 뜻입니다.
통보 후 3개월, 날짜 세는 법
나가겠다고 알린 날 바로 계약이 끝나지는 않습니다. 제6조의2 제2항은 해지가 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면” 효력이 생긴다고 정했습니다.
기준은 세입자가 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날입니다. 예를 들어 해지 통지가 집주인에게 11월 10일에 닿았다면, 3개월이 지나는 다음 해 2월 10일 무렵에 계약이 끝납니다. 계약이 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.
갱신을 요구해 두고, 새 2년이 시작되기도 전에 마음이 바뀐 경우도 있습니다. 대법원은 2024년 1월 11일 선고한 2023다258672 판결에서 이 경우를 다뤘습니다. 갱신 요구가 집주인에게 닿은 때 이미 갱신의 효력이 생깁니다. 그래서 새 계약 기간이 시작되기 전에 해지를 알려도, 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 새 계약 첫날부터 다시 3개월을 세는 것이 아닙니다.
이 사건에서는 보증금에서 빼는 월세를 언제까지로 계산할지가 다툼이었습니다. 해지는 앞으로의 계약만 없애기 때문에(민법 제550조), 3개월이 지나기 전까지는 계약이 이어집니다.
중도해지 복비는 누가 내나
계약 중간에 나간다고 하면, 집주인이 다음 세입자를 구하는 복비를 내고 가라고 하는 일이 있습니다. 복비는 공인중개사에게 내는 중개보수를 말합니다.
주택임대차보호법과 공인중개사법에는 이 경우 복비를 누가 내는지 정한 조항이 없습니다.
국토교통부는 2024년 4월 25일 국민신문고 질의에 답하며 기준을 밝혔습니다. 묵시적 갱신 기간에 세입자가 해지한 사례였습니다. 국토교통부는 법원 판결을 들어, 새 세입자와 계약하며 쓴 복비는 세입자가 내기로 한 특별한 약속이 없으면 세입자가 낼 성질이 아니다라고 답했습니다. 계약이 기간대로 끝나도 집주인은 어차피 새 세입자를 들이며 복비를 내야 한다는 이유입니다.
계약갱신요구권으로 늘어난 계약도 같은 해지 조항(제6조의2)을 따릅니다. 다만 계약서에 “중간에 나가면 세입자가 복비를 낸다” 같은 특약(계약서에 따로 적은 약속)이 있으면 결과가 달라질 수 있습니다.
해지 통보, 문자도 되나
주택임대차보호법에는 해지를 어떤 방식으로 알려야 하는지 정한 조항이 없습니다. 민법 제543조는 해지를 상대방에게 그 뜻을 알리는 것으로 한다고 정했습니다. 국토교통부와 법무부의 주택임대차보호법 해설집도 갱신 요구는 말, 문자메시지, 이메일 모두 된다고 설명합니다.
다만 3개월은 집주인이 받은 날부터 셉니다. 그래서 받은 날을 보여 줄 증거가 중요합니다. 해설집은 다툼을 막으려면 내용증명 우편처럼 증거가 남는 방법이 안전하다고 적었습니다. 내용증명은 어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편입니다.
한 번 알린 해지는 거둘 수 없습니다. 민법 제543조 제2항은 해지의 뜻을 알린 뒤에는 철회하지 못한다고 정했습니다.
아래는 세 가지 통보 방법을 화면 순서대로 정리한 것입니다. 인터넷우체국 내용증명, 우체국 창구 내용증명, 문자 순서입니다.
방법 1. 인터넷우체국에서 내용증명 보내기
컴퓨터 인터넷 창의 주소 칸에 www.epost.go.kr 을 입력해 인터넷우체국에 들어갑니다. 우정사업본부가 운영하는 사이트입니다.
① 위쪽 메뉴의 우편에 마우스를 올립니다. ② 펼쳐진 목록에서 증명서비스에 마우스를 올리고, ③ 옆에 나온 내용증명을 누릅니다.
처음 들어가면 ‘수동설치 안내’ 창이 뜹니다. 인터넷 내용증명은 문서를 쓰는 편집기가 있어야 합니다. ④ 편집툴(필수)과 SGA 뷰어(필수) 두 줄의 다운로드를 눌러 설치합니다. 안내 창에는 설치 뒤 인터넷 창을 모두 닫고 다시 들어오라고 적혀 있습니다. 설치를 마쳤다면 ⑤ 오른쪽 위 X를 눌러 창을 닫습니다.
⑥ 아래쪽 요금안내를 누르면 수수료가 나옵니다.
⑦ A4 1장짜리 내용증명을 1명에게 보통 등기로 보내면 합계 4,320원입니다. 우편요금 500원, 등기수수료 2,400원, 내용증명수수료 1,300원, 제작수수료 90원, 등본파일수수료 30원을 더한 값입니다. 다음 날 받게 하는 익일특급은 5,320원이고, 1장을 넘으면 1장마다 650원이 붙습니다. 요금을 봤다면 위의 ⑧ 신청을 누릅니다.
신청을 누르면 로그인 화면이 나옵니다. ⑨ 회원이면 아이디, 공동인증서, 간편인증(민간인증서) 가운데 하나로 로그인합니다. ⑩ 회원이 아니면 아래 비회원 신청하기를 누릅니다. 이 화면부터는 본인 정보를 넣어야 해서 이 글에서는 화면을 싣지 않았습니다.
로그인 뒤 순서는 인터넷우체국 ‘신청 및 조회절차’ 안내에 나와 있습니다. 내용증명 작성 → 회원확인 → 신청내역 확인 → 결제 → 내용증명 발송 → 내용증명 출력 순서입니다. 작성 칸에는 아래 ‘방법 3’의 문자 예시처럼 집 주소, 해지 통지 뜻, 통보일을 적으면 됩니다.
결제는 신용카드, 즉시계좌이체, 전자지갑, 휴대폰, 카카오페이, 시럽페이, 네이버페이, 페이코로 할 수 있습니다(인터넷우체국 자주하는 질문). 접수한 뒤 1시간 안에만 인터넷에서 취소할 수 있습니다.
인터넷우체국 ‘내용증명 안내’는 내용증명이 등기로 배달 기록을 남기고, 언제 배달했는지 증명하는 배달증명으로 보내면 안전하다고 적었습니다. 3개월은 집주인이 받은 날부터 세기 때문에, 배달된 날이 남는 방법이 쓸모 있습니다. 배달 결과는 첫 화면 오른쪽 ‘배송조회’에 등기번호 13자리를 넣어 볼 수 있습니다.
방법 2. 우체국에 직접 가서 내용증명 보내기
컴퓨터가 어렵다면 가까운 우체국 창구에서 보낼 수 있습니다. 인터넷우체국도 편집기를 쓰기 어려우면 우체국 창구 내용증명을 이용하라고 안내합니다.
준비물은 우편법 시행규칙에 정해져 있습니다. 해지 통지문 원본 1통과 그 원본을 복사한 등본 2통, 모두 3부입니다. 종이는 A4 크기(가로 210mm, 세로 297mm)를 쓰고, 등본은 원본을 복사한 것이어야 합니다(제49조).
제48조 제1항은 내용증명을 보내려는 사람이 “내용문서 원본 및 그 등본 2통”을 내야 한다고 정했습니다. 우체국은 등본 1통을 보낸 다음 날부터 3년 동안 보관하고, 나머지 1통은 보낸 사람에게 돌려줍니다(제48조 제3항). 원본은 집주인에게 갑니다.
통지문 끝에는 보내는 사람과 받는 사람의 주소·이름을 적습니다. 글자를 고쳤다면 고친 곳 옆 빈칸에 ‘정정’과 고친 글자 수를 적고 도장이나 지장을 찍거나 서명합니다(제50조). 접수한 뒤에는 주소·이름이나 글자를 고쳐 달라고 할 수 없습니다.
요금은 우정사업본부 요금표 기준으로 A4 1장을 보통 등기로 보내면 4,200원입니다(등기통상 2,900원 + 내용증명수수료 1,300원). 1장을 넘으면 1장마다 650원이 붙습니다.
방법 3. 문자로 통보하기
문자 통보도 해지의 뜻을 알리는 방법입니다. 다만 집주인이 받은 날을 나중에 보여 줄 수 있어야 합니다. 보낸 문자 화면과 집주인의 답장을 지우지 말고 남겨 둡니다.
문자에는 어느 집 계약인지, 해지를 통지한다는 뜻, 통보일을 적습니다. 계약이 끝나는 때는 집주인이 받은 날부터 3개월이 지난 때입니다. 문자를 보낸 뒤 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내면 받은 날을 두고 다툼이 생길 일이 줄어듭니다.
다툼이 생기면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 법률상담을 받을 수 있습니다.
묵시적 갱신과 무엇이 같고 다른가
묵시적 갱신은 계약이 끝나기 전 정해진 기간에 집주인도 세입자도 아무 말을 하지 않아 계약이 저절로 이어진 경우입니다. 이때도 계약 기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항). 중도해지 규칙은 두 경우가 같습니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 갱신 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 제6조의3 | 제6조 |
| 생기는 방법 | 세입자가 만료 6~2개월 전 요구 | 정해진 기간에 서로 아무 말 없음 |
| 늘어나는 기간 | 2년 | 2년 |
| 쓸 수 있는 횟수 | 1회 | 조문에 횟수 규정 없음 |
| 보증금·월세 | 제7조 범위에서 오르내릴 수 있음 | 전 계약과 같은 조건 |
| 중도해지 | 세입자만, 언제든 | 세입자만, 언제든 |
| 계약 끝나는 때 | 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 | 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 |
계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있습니다(제6조의3 제2항). 어떤 방법으로 계약이 이어졌든, 세입자가 나가겠다고 알리면 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤에 끝납니다.
정리하면, 계약갱신청구권이나 묵시적 갱신으로 늘어난 계약은 세입자가 언제든 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다. 통보는 문자도 되지만 받은 날이 남는 내용증명이 안전하며, 인터넷우체국 1장 기준 4,320원, 우체국 창구 1장 기준 4,200원입니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3, 민법 제543조·제550조, 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결, 국토교통부 법령해석·주택임대차보호법 해설집, 우편법 시행규칙 제48조·제49조·제50조, 인터넷우체국 내용증명 안내·요금안내, 우정사업본부 통상우편물요금
이 글은 2026년 10월 7일 기준 법령과 요금으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.