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월세 계약을 맺은 뒤 사정이 바뀌어 취소해야 할 때가 있습니다. 이때 세입자가 계약을 깨면 낸 계약금을 돌려받지 못하고, 집주인이 계약을 깨면 받은 계약금의 두 배를 돌려주어야 계약이 풀립니다. 이 기준은 민법 제565조(해약금)에 정해져 있습니다.
월세 계약금은 계약을 확실히 맺겠다는 표시로 세입자가 집주인에게 먼저 건네는 돈입니다. 생활법령정보 안내에 따르면 보통 보증금의 10% 안팎을 계약금으로 주고받습니다. 보증금이 1,000만 원이면 계약금은 약 100만 원인 셈입니다. 다만 법으로 정한 금액은 아닙니다. 계약이 정상적으로 끝나면 계약금은 보증금의 일부로 들어가고, 잔금을 낼 때 나머지만 내면 됩니다.
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세입자가 계약을 깨면 계약금을 포기합니다
임차인(집을 빌려 쓰는 세입자)이 개인 사정으로 계약을 이어갈 수 없게 되면 어떻게 될까요?
세입자는 낸 계약금을 포기해야 계약을 풀 수 있습니다.
민법 제565조 ①항은 계약금을 준 쪽이 그 돈을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 그래서 세입자가 집주인에게 보낸 계약금은 돌려받을 수 없습니다.
예를 들어 보겠습니다(가상 숫자). 보증금 1,000만 원인 원룸에서 계약금 100만 원을 보냈습니다. 며칠 뒤 세입자가 계약을 취소하겠다고 하면, 세입자는 그 100만 원을 포기해야 계약에서 빠질 수 있습니다.
집주인이 계약을 깨면 두 배를 돌려줍니다
임대인(집을 빌려주는 집주인)이 마음이 바뀌어 계약을 취소하려면 받은 돈의 두 배를 돌려주어야 합니다. 민법은 이것을 배액 상환이라고 씁니다. 배액은 받은 돈에 같은 금액을 더한 금액입니다.
가상 숫자로 보겠습니다. 집주인이 계약금 100만 원을 받았는데 집주인 사정으로 계약을 취소하려 합니다. 이때 세입자에게 200만 원(받은 100만 원 + 같은 금액 100만 원)을 돌려주어야 계약을 풀 수 있습니다.
계약을 깰 수 있는 조건과 시기
계약금을 포기하거나 두 배를 돌려준다고 아무 때나 깰 수 있는 것은 아닙니다. 조건은 세 가지입니다.
첫째, 상대방이 약속을 실행하기 시작하기 전이어야 합니다. 법률 용어로는 이행에 착수하기 전이라고 합니다. 이미 실행을 시작했다면 계약금을 포기하거나 두 배를 돌려주는 방식으로도 풀 수 없습니다.
둘째, 계약서에 다른 약정이 없어야 합니다. 특약에 계약금 반환 기준을 따로 적었다면 그 약정이 먼저 적용됩니다. 그래서 계약서의 특약 칸을 꼼꼼히 읽어야 합니다.
셋째, 계약이 제대로 맺어진 뒤에는 한쪽이 마음대로 깨기 어렵습니다. 대법원은 계약금을 주기로만 약속한 단계에서는 해제권(계약을 없던 일로 할 권리)이 아직 생기지 않는다고 봤습니다(2007다73611, 매매 사건). 보증금·월세·입주일 같은 주요 내용에 합의했다면 종이 계약서 전이라도 계약이 성립했다고 볼 수 있습니다(2005다39594). 이때 가계약금만 보내고 일방적으로 취소하면 돌려받기 어려울 수 있습니다.
합의가 끝나면 한쪽이 마음대로 취소하기 어렵습니다.
한눈에 보는 월세 계약금 기준
| 구분 | 누가 깨나 | 해제 방법 | 가상 계산 (계약금 100만 원) |
|---|---|---|---|
| 세입자 | 임차인(집 빌리는 쪽) | 낸 계약금 포기 | 100만 원 포기 |
| 집주인 | 임대인(집 빌려주는 쪽) | 받은 계약금의 두 배 상환 | 세입자에게 200만 원 |
| 공통 | 양쪽 | 상대방이 이행을 시작하기 전에만 | 이미 시작했으면 일방 해제 어려움 |
| 예외 | 양쪽 | 계약서 특약이 있으면 특약 우선 | 특약 내용에 따름 |
계약금 반환을 두고 다툼이 생기면 대한법률구조공단 상담(국번 없이 132)을 이용하거나, 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
맺음말
정리하면, 월세 계약을 취소할 때 세입자는 낸 계약금을 포기하고 집주인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주어야 합니다. 두 경우 모두 상대방이 약속을 실행하기 전이어야 하고, 특약이 있으면 특약부터 봐야 합니다.
근거: 민법 제565조(시행 2026. 3. 17.), 대법원 2005다39594·2007다73611 판결, 찾기쉬운 생활법령정보, 대한법률구조공단 및 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 안내
이 글은 2026년 10월 15일 기준 법령으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.