계약갱신청구권 거부는 집주인 마음대로 할 수 없습니다. 주택임대차보호법에 적힌 9가지 이유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 집주인이 “직접 살겠다”며 거절해 놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면, 세입자는 손해배상을 받을 수 있습니다.
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법에 새로 생긴 권리입니다. 법에 적힌 이름은 계약갱신요구권입니다. 세입자가 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 “더 살겠다”고 요구하면, 계약은 2년 늘어납니다. 이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 조건은 전 계약과 같습니다(보증금·월세는 법이 정한 범위 안에서 오르내릴 수 있음).
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 이유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 집주인이 “정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 정하고, 거절할 수 있는 경우를 아홉 가지로 적었습니다.
- 월세를 밀린 금액이 두 달 치에 이른 적이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 집을 빌린 경우
- 서로 합의하고, 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 해 준 경우
- 집주인 동의 없이 집의 전부나 일부를 남에게 다시 세를 준(전대) 경우
- 집의 전부나 일부를 일부러, 또는 큰 잘못으로 부순 경우
- 집의 전부나 일부가 없어져 살 수 없게 된 경우
- 철거나 재건축 때문에 집을 돌려받아야 하는 경우
- 집주인이나 집주인의 부모·자녀 등 직계가족이 그 집에 실제로 살려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 크게 어겼거나 계약을 이어 가기 어려운 중대한 사정이 있는 경우
7번 철거·재건축은 세 경우로 좁혀 둡니다. 계약할 때 공사 시기와 기간을 구체적으로 알렸고 그 계획대로 하는 경우, 건물이 낡아 안전사고가 걱정되는 경우, 다른 법에 따라 철거·재건축하는 경우입니다.
이 아홉 가지에 들지 않으면 집주인은 거절할 수 없습니다. 집을 팔려고 한다거나, 보증금을 크게 올리고 싶다는 것은 목록에 없는 이유입니다.
실거주 거절, 집주인이 증명해야 한다
가장 많이 다투는 것은 8번 실거주입니다. 대법원은 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서 실제로 살려 한다는 점은 집주인이 증명해야 한다고 밝혔습니다. 집주인이 그런 뜻을 말했다는 것만으로는 인정되지 않는다는 판단입니다.
집이 팔려 집주인이 바뀌는 경우도 있습니다. 대법원은 2022년 12월 1일 선고한 2021다266631 판결에서, 세입자가 갱신을 요구한 뒤라도 거절할 수 있는 기간(계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전) 안에 집을 사서 집주인이 된 사람은 자기가 살겠다는 이유로 거절할 수 있다고 봤습니다.
실거주라더니 다른 사람에게 세를 줬다면, 손해배상
집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐다면 이어졌을 2년이 끝나기 전에 정당한 이유 없이 다른 사람에게 세를 주면 세입자의 손해를 물어 줘야 합니다(제6조의3 제5항).
거절할 때 둘이 배상액을 미리 정해 두지 않았다면, 아래 세 금액 가운데 가장 큰 금액이 배상액입니다(제6조의3 제6항).
- 거절할 때 월세의 3개월분
- 집주인이 새 세입자에게 받는 월세와 거절할 때 월세의 차이 × 2년분
- 거절 때문에 세입자가 실제로 입은 손해
여기서 월세는 환산월차임입니다. 보증금이 있으면 보증금을 법이 정한 비율로 월세로 바꿔 더한 금액을 말합니다.
보증금 없는 월세로 계산해 보면 이렇습니다. 원래 월세가 80만 원이었다면 1번은 80만 원 × 3 = 240만 원입니다. 집주인이 새 세입자에게 월세 100만 원을 받았다면 차이는 20만 원이고, 2번은 20만 원 × 24개월 = 480만 원입니다. 세입자가 실제로 입은 손해(3번)가 이보다 작다면, 배상액은 가장 큰 480만 원입니다.
다른 사람에게 세를 줬는지 알아보는 법
실거주 이유로 갱신을 거절당한 세입자는 나간 뒤에도 그 집의 새 계약을 알아볼 수 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제5조가 이런 세입자를 ‘이해관계인’으로 정했기 때문입니다.
볼 수 있는 내용은 갱신됐다면 이어졌을 기간 안의 계약에 관한 것입니다. 집 주소, 집주인과 새 세입자의 이름, 확정일자를 받은 날, 보증금·월세, 계약 기간입니다(시행령 제6조).
신청은 주민센터나 등기소 같은 확정일자부여기관에서 합니다. 임대차 정보제공 요청서에 이 집 세입자였음을 보여 주는 서류(임대차계약서, 갱신 거절 통지 등)를 붙여 냅니다. 수수료는 1건에 600원입니다. 인터넷등기소의 온라인 정보 요청은 지금의 집주인과 세입자만 쓸 수 있어서, 나간 세입자는 창구를 찾아가야 합니다.
집주인과 말이 안 통하면, 임대차분쟁조정위원회
소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 갱신·계약 끝내기에 관한 다툼과 손해배상 다툼 모두 조정 대상입니다(시행령 제22조). 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고, 부득이하면 30일 더 늘릴 수 있습니다.
위원회가 조정안을 보내면 두 사람 모두 받은 날부터 14일 안에 서면으로 받아들여야 조정이 이뤄집니다. 강제집행을 받아들인다는 내용이 적힌 조정서는 판결처럼 강제집행에 쓸 수 있습니다.
신청 수수료는 다투는 금액(조정목적의 값)에 따라 다릅니다.
| 구간 | 다투는 금액 | 수수료 |
|---|---|---|
| 1 | 1억 원 미만 | 1만 원 |
| 2 | 1억 원 이상 3억 원 미만 | 2만 원 |
| 3 | 3억 원 이상 5억 원 미만 | 3만 원 |
| 4 | 5억 원 이상 10억 원 미만 | 5만 원 |
| 5 | 10억 원 이상 | 10만 원 |
| 6 | 금액을 정할 수 없음 | 1만 원 |
기초생활수급자, 한부모가족 지원 대상자, 우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인 등은 수수료를 면제받을 수 있습니다. 조정 전에 법률 상담이 필요하면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.
따라 하기: 임대차분쟁조정위원회 온라인 조정신청
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 누리집(adrhome.reb.or.kr)에서 컴퓨터로 신청하는 순서입니다. 이 위원회는 서울·경기·인천·강원·세종·전북·경북·울산·경남(한국부동산원)과 충북·제주(LH) 집을 맡습니다. 그 밖의 지역 집은 대한법률구조공단 지부의 위원회에 신청합니다.
첫 화면에 안내 창이 뜨면 ① 아래쪽 ‘닫기’를 누릅니다.
② 위쪽 메뉴의 ‘분쟁조정’에 마우스를 올리고, ③ 펼쳐진 목록에서 ‘조정신청’을 누릅니다.
자가 진단 화면에는 신청이 받아들여지지 않는 경우가 나옵니다. 이미 법원에 소송이나 조정을 낸 경우 등입니다. 내용을 읽고 ④ ‘자가진단 내용을 확인하였습니다’ 칸에 표시한 뒤 ⑤ ‘다음’을 누릅니다.
⑥ 본인인증 방식을 고릅니다. 모바일 신분증, 간편인증, 공동인증서, 금융인증서, 민간ID(네이버·카카오·페이코) 가운데 하나를 쓸 수 있습니다.
이 화면부터는 본인 정보를 넣어야 해서 이 글에는 싣지 않았습니다. 인증 뒤에는 개인정보 제공동의, 조정신청서 작성, 접수 순서로 이어집니다. 컴퓨터가 어렵다면 방문, 우편, 팩스로도 신청할 수 있습니다.
정리하면, 집주인은 법에 적힌 9가지 이유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있고, 실거주는 집주인이 증명해야 합니다. 실거주라며 거절한 뒤 2년 안에 남에게 세를 주면 세 기준 가운데 가장 큰 금액을 배상해야 하며, 새 계약은 주민센터·등기소에서 600원에 알아볼 수 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3·제3조의6·제14조·제23조, 같은 법 시행령 제5조·제6조·제22조, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제7조·제8조, 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결, 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회
이 글은 2026년 10월 10일 기준 법령으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.