전세보증금반환보증(전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 책임지는 상품)은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 대상 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고, 전입신고와 확정일자를 받은 집이어야 합니다.
이 상품은 주택도시보증공사(HUG)가 운영합니다. 이 글은 가입 조건, 보증료 계산, 신청 방법과 서류를 HUG 안내 기준으로 차례대로 설명합니다.
가입하려면 무엇을 갖춰야 하나
가입 여부는 보증금 크기만으로 정해지지 않습니다. 아래 네 가지를 함께 봅니다.
가장 헷갈리는 것은 보증한도입니다. 한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권으로 계산합니다. 선순위채권(내 보증금보다 먼저 돈을 받을 권리가 있는 빚, 보통 등기부 을구의 근저당)이 많으면 한도가 줄어듭니다. HUG가 든 예시는 이렇습니다.
- 주택가격 1억 원, 전세보증금 9천5백만 원이면 한도가 9천만 원이라 가입할 수 없습니다.
- 같은 집에서 전세보증금 9천만 원이면 가입할 수 있습니다.
- 전세보증금 4천만 원에 선순위채권 5천5백만 원이면, 선순위채권이 주택가액(주택가격 × 90%)의 60%를 넘어 가입할 수 없습니다.
주택가격은 집주인이 말하는 값이 아니라 HUG가 정한 순서로 잡습니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세가 먼저이고, 그 값이 없으면 나라가 해마다 정해 알리는 집값(‘공시가격’)의 140%를 씁니다. 연립·다세대는 이 140% 값이 먼저입니다. 감정평가서(6개월 안에 받은 것)가 있으면 그 금액이 가장 먼저 적용됩니다.
그 밖에 등기부 갑구에 경매·압류·가압류·가처분·가등기가 없어야 하고, 건물과 땅이 모두 집주인 소유여야 합니다. 전세계약기간은 1년 이상이어야 하고, 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 합니다(갱신 계약은 예외). 아파트를 뺀 집은 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있으면 안 됩니다.
언제까지 신청하나, 보증료는 얼마인가
신청 기한은 계약이 새로 시작됐는지, 갱신됐는지에 따라 기준이 다릅니다.
새 전세 계약은 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 2년 계약이면 1년이 지나기 전이라는 뜻입니다. 갱신 계약은 갱신 계약서에 적힌 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다.
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 보증료율은 보증금액, 주택 종류(아파트인지 아닌지), 부채비율에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이입니다. 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금)을 주택가액으로 나눈 값입니다.
예를 들어 아파트 전세보증금이 2억 원, 계약기간이 2년, 부채비율이 70% 이하라서 적용 요율이 연 0.102%라면 보증료는 2억 원 × 0.102% × 730일 ÷ 365일 = 408,000원입니다. 실제 요율은 심사 뒤에 확정됩니다.
보증료는 할인받을 수 있습니다. 보증 신청인과 배우자의 연소득이 5천만 원 이하이면 60%, 합산 연소득 6천만 원 이하 혼인 7년 이내 신혼부부이면 40%를 깎아 줍니다. 사회배려계층 할인은 겹쳐 받을 수 없습니다. 국토교통부 전자계약시스템으로 계약했다면 3%가 따로 깎입니다. 반대로 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 늘어납니다. 보증료는 연말정산 세액공제 대상이며, 공제 대상은 보증대상 전세보증금 3억 원 이내입니다.
따라 하기: 신청 방법과 서류 확인
신청 방법은 세 가지입니다. HUG 지사나 위탁은행(신한, 국민, 우리, 광주, 하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, iM뱅크, 부산)을 찾아가는 방법, 휴대폰 앱으로 하는 방법, HUG 안심전세App으로 하는 방법입니다. 아래는 컴퓨터로 HUG 안내 화면을 찾는 순서입니다. 로그인과 신청서 제출은 하지 않고, 보이는 화면까지만 캡처했습니다.
① 주소창에 khug.or.kr을 입력하면 서비스 선택 화면이 나옵니다. 맨 왼쪽 ‘홈페이지’ 카드를 누릅니다.
② 홈페이지 첫 화면 아래쪽 ‘HUG 주요서비스’에서 ‘전세보증금반환보증 보증가입 안내’를 누릅니다. 위쪽 메뉴 ‘개인보증’에서 ‘전세보증금반환보증’으로 들어가도 같은 화면입니다.
③ 아래로 내리면 ‘전세보증금 반환보증 신청 방법’ 칸이 있습니다. 모바일은 네이버페이 > 부동산 > 부동산금융 > 전세금반환보증, 카카오페이 > 부동산 > 전세반환보증, 토스 > 전체 > 부동산 > 내 전세금 지키기 순서로 찾습니다. ④ 오른쪽 파란 ‘신청가능 여부확인’ 버튼으로 내 집이 가입 대상인지 먼저 볼 수 있습니다.
⑤ ‘이용절차 및 제출서류’ 탭의 ‘제출서류(신규 신청)’ 표에서 서류와 발급 방법을 봅니다. 공사 양식은 지사나 은행에서 직원 안내에 따라 쓰고, 직접 하려면 HUG 홈페이지 > 고객지원센터 > 약관/서식/자료실에서 내려받습니다.
서류는 보증신청일 기준 1개월 이내에 발급받은 것이어야 하고, 심사 중에 더 요청받을 수 있습니다. 필수 서류는 다음과 같습니다.
| 서류 | 발급 방법 | 확인하는 것 |
|---|---|---|
| 확정일자 받은 전세계약서 | 확정일자 도장 또는 임대차 신고필증 | 계약과 확정일자 |
| 보증금 지급 증빙 | 계좌이체증명서, 무통장입금증 | 보증금을 실제로 냈는지 |
| 등기사항전부증명서 | 인터넷등기소 | 집주인과 선순위채권 |
| 주민등록등본 | 정부24 | 전입신고 날짜 |
| 전입세대확인서 | 시·군·구청, 주민센터 방문 | 다른 세대 전입 |
| 건축물대장 | 정부24(아파트는 제외) | 위반건축물 여부 |
전입세대확인서는 인터넷으로 발급되지 않는다고 HUG가 안내합니다. 신분증 사본도 함께 냅니다.
자주 놓치는 점
대출이 있을 때를 조심해야 합니다. 질권설정이나 채권양도가 통지된 전세대출을 받았으면 가입할 수 없습니다. 다만 HUG와 협약한 SGI서울보증의 보증부 전세대출·신용대출이면 가입할 수 있고, 자세한 것은 대출받은 은행에 물어야 합니다.
전세보증금 반환채권을 담보로 못 잡게 하거나 넘기지 못하게 한 특약이 계약서에 있어도 가입이 안 됩니다. 단독·다가구 같은 집은 같은 건물의 다른 세입자 보증금까지 합쳐 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
정리하면, 전세보증금반환보증은 계약기간 1/2 전에 신청하고, 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 안이어야 가입됩니다. 보증료는 보증금액 × 요율 × 기간 ÷ 365로 계산하며 2억 원, 2년, 연 0.102%이면 408,000원입니다.
근거: 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류
이 글은 2026년 10월 9일 기준 안내로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.