등기부등본 열람은 대법원 인터넷등기소에서 365일 24시간 할 수 있고, 수수료는 등기기록 1개에 700원입니다. 화면으로 보는 열람이 아니라 증명서로 발급받으면 1통에 1,000원입니다. 집주인이 아니어도 누구든지 수수료를 내면 볼 수 있습니다.
등기부는 그 땅이나 건물이 어디에 있는지, 주인이 누구인지, 어떤 빚이 걸려 있는지를 적어 둔 나라의 장부입니다. 흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는 서류의 지금 법률상 이름은 등기사항증명서입니다. 인터넷등기소 화면에도 ‘부동산 등기사항증명서’라고 적혀 있습니다. 전세나 월세로 들어갈 집의 보증금이 안전한지 가늠하는 첫 자료가 이 서류입니다.
등기부등본 열람과 발급의 차이·수수료
열람은 등기기록의 내용을 보는 것이고, 발급은 등기기록에 적힌 내용을 증명하는 서류인 등기사항증명서를 받는 것입니다. 수수료는 대법원규칙인 ‘등기사항증명서 등 수수료규칙’에 정해져 있습니다.
| 방법 | 되는 시간 | 수수료 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 열람 | 365일 24시간 | 등기기록 1개에 700원 |
| 인터넷등기소 발급 | 365일 24시간 | 1통에 1,000원 |
| 무인발급기 발급 | 지방자치단체마다 다름 | 1통에 1,000원 |
| 등기소 방문 열람 | 업무시간 안 | 등기기록 1개에 1,200원 |
| 등기소 방문 발급 | 업무시간 안 | 1통에 1,200원 |
등기소는 어느 지역 등기소에 가도 됩니다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉩니다. 단독주택은 토지 등기기록과 건물 등기기록을 둘 다 봐야 하므로, 인터넷 열람이면 700원씩 두 번, 모두 1,400원이 듭니다.
인터넷등기소에서 열람하는 방법 따라 하기
주소창에 www.iros.go.kr 을 넣으면 대법원 인터넷등기소 첫 화면이 나옵니다. 인터넷 열람은 신청서를 따로 내지 않고 화면 안내대로 입력하는 방식입니다.
첫 화면 가운데 검색창에는 ‘부동산’과 ‘법인’ 두 칸이 있습니다. ‘부동산’이 파랗게 선택된 상태에서 보려는 집 주소를 넣고 오른쪽 돋보기를 누릅니다. 검색창 아래 줄 맨 왼쪽의 ‘부동산 열람·발급’ 그림을 눌러도 같은 곳으로 갑니다.
화면 맨 위 메뉴로 가는 길도 있습니다. ‘열람·발급’에 마우스를 올리면 남색 메뉴가 펼쳐지고, 맨 왼쪽 ‘부동산’ 아래 첫 줄이 ‘열람·발급’입니다. 같은 칸 맨 아래 ‘신청결과 확인 (미열람·미발급/재열람 등)’은 결제한 뒤 아직 못 본 등기기록이나 다시 볼 등기기록을 찾는 곳입니다.
처음 쓰는 컴퓨터에서는 ‘TouchEn 보안 프로그램 설치’ 화면이 먼저 나올 수 있습니다. ‘키보드보안 프로그램 설치’ 옆 주황색 ‘다운로드’를 눌러 설치하고, 설치가 끝나면 화면의 ‘새로고침’을 누르거나 인터넷등기소에 다시 들어갑니다. 막히면 첫 화면 오른쪽 아래에 적힌 사용자지원센터 1544-0770(평일 09:00~18:00)에 물을 수 있습니다.
그 뒤에는 화면 안내에 따라 아래 내용을 차례로 넣습니다.
- 열람할 등기기록을 정합니다. 계약할 집의 토지·건물 등기기록입니다.
- 볼 범위를 고릅니다. 등기사항전부증명서(말소사항포함) 형태는 등기기록에 적힌 모든 내용이 나오고, 등기사항전부증명서(현재 유효사항) 형태는 지금 효력이 있는 내용만 나옵니다.
- 신청인의 인적사항과 결제 수단을 넣고 수수료를 냅니다. 신용카드, 계좌이체, 전자화폐로 낼 수 있습니다.
- 결제가 끝나면 등기기록을 봅니다.
처음 열람한 뒤 1시간 안에는 수수료를 다시 내지 않고 다시 볼 수 있습니다. 이때 보이는 것은 다시 여는 그 시각의 등기기록입니다. 결제 취소는 결제한 당일에, 전부에 대해서만 됩니다.
표제부·갑구·을구에서 확인할 것
등기기록은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 되어 있습니다(부동산등기법 제15조). 표제부는 집이 어디에 있는 어떤 집인지, 갑구는 주인이 누구인지, 을구는 주인 말고 누가 어떤 권리를 가졌는지를 적는 곳입니다.
표제부에서는 지번이 빌리려는 집의 번지수와 같은지 봅니다. 아파트·연립주택·다세대주택은 표제부의 동·호수가 빌리려는 집의 동·호수와 같아야 합니다. 등기부에는 2층 202호인데 현관문에는 302호라고 적힌 다세대주택을 302호로 계약하고 전입신고도 302호로 한 세입자가 있었습니다. 대법원은 이 세입자가 올바른 주민등록을 갖추지 못해 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다고 판단했습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결). 계약서와 전입신고에 쓰는 주소는 현관문이 아니라 등기부의 동·호수가 기준입니다.
갑구에서는 먼저 소유자를 봅니다. 임대차계약은 등기부에 적힌 소유자와 맺어야 합니다. 계약하러 나온 사람의 주민등록증과 등기부의 이름·주소가 같은지 맞춰 보고, 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 받습니다. 단독주택은 토지등기부와 건물등기부의 소유자가 같은 사람인지도 봅니다.
갑구에는 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정도 적힙니다. 생활법령정보는 이런 등기가 있는 집은 피해야 한다고 안내합니다. 이유는 등기마다 다릅니다.
- 압류·가압류(빚을 받으려는 쪽이 집을 묶어 둔 것) 뒤에 들어간 세입자는 집이 경매되면 다른 채권자와 채권액에 따라 나눠 받을 뿐, 보증금을 먼저 받는 우선변제를 받을 수 없습니다.
- 가처분(집주인이 집을 처분하지 못하게 막아 둔 것) 뒤에 들어간 세입자는 가처분을 건 사람이 소송에서 이기면 보호받을 수 없습니다.
- 가등기(나중에 할 정식 등기의 순서를 미리 잡아 둔 것) 뒤에 들어간 세입자는 본등기가 되면 새 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다.
을구에는 저당권(빚을 갚지 않으면 집을 경매에 넘겨 돈을 받아 갈 수 있는 권리)과 전세권 같은 권리가 적힙니다. 저당권이나 전세권이 먼저 적힌 집에 들어간 세입자는 그보다 뒤 순위가 됩니다. 집이 경매되면 앞 순위가 받고 남은 돈에서만 받을 수 있어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 생활법령정보는 근저당 설정금액이나 전세금이 집 시세보다 적다고 해서 안심해서는 안 된다고 적고 있습니다.
을구에 임차권등기가 있는지도 봅니다. 임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 앞 세입자가 법원을 통해 등기부에 올린 것입니다. 임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 세입자는 이사하고 전입신고와 확정일자를 갖춰도 우선변제를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항).
권리의 앞뒤는 등기한 순서로 정해집니다. 갑구끼리, 을구끼리는 순위번호로, 갑구와 을구 사이는 접수번호로 가립니다(부동산등기법 제4조).
계약할 때와 잔금 전에 한 번 더 보는 이유
생활법령정보는 등기부를 계약할 때 확인하고 잔금을 치르기 전에도 다시 한 번 확인하는 것이 좋다고 안내합니다. 공인중개사를 거쳐 계약하더라도 세입자가 스스로 보라고 권합니다. 볼 때마다 수수료가 들지만 인터넷 열람은 한 번에 700원입니다.
등기부에 나오지 않는 권리도 있습니다. 집에 받을 돈이 있는 사람이 그 돈을 받을 때까지 집을 차지하는 유치권은 등기부에 적히지 않습니다. 그래서 등기부만 보지 않고 집을 직접 가 보는 것이 필요합니다.
등기부에 없는 정보 가운데 집주인이 보여 줘야 하는 것도 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 집주인은 계약할 때 그 집의 확정일자 부여일·월세·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 내보여야 합니다. 집주인이 세입자의 열람에 동의하는 것으로 대신할 수도 있습니다.
정리하면, 등기부등본 열람은 인터넷등기소에서 등기기록 1개에 700원으로 언제든 할 수 있습니다. 표제부의 동·호수, 갑구의 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기, 을구의 저당권·전세권·임차권등기를 계약할 때와 잔금 전에 차례로 보는 것이 순서입니다.
근거: 부동산등기법 제4조·제15조·제19조, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조·제3조, 대법원등기예규 제1806호, 주택임대차보호법 제3조의3·제3조의7, 대법원 95다55474 판결, 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 인터넷등기소
이 글은 2026년 10월 10일 기준 법령으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.