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묵시적 갱신 후 계약해지는 세입자가 언제든지 통보할 수 있습니다. 집주인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
묵시적 갱신은 계약서를 다시 쓰지 않았는데도 계약이 같은 조건으로 이어지는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제6조는 집주인(임대인)이 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 “그만하겠다”거나 “조건을 바꾸겠다”는 말을 하지 않고, 세입자(임차인)도 끝나기 2개월 전까지 아무 말을 하지 않으면 계약이 다시 이어진 것으로 봅니다. 이렇게 이어진 집에서 중간에 이사를 가야 할 때 쓰는 조항이 주택임대차보호법 제6조의2입니다.
묵시적 갱신 후 계약해지, 세입자는 언제든 할 수 있나
묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 다시 2년으로 봅니다(제6조 제2항). 보증금과 월세도 전과 같습니다.
그런데 제6조의2 제1항은 이 2년에도 불구하고 “임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다”고 정합니다. 해지는 계약을 앞으로 끝내겠다고 알리는 것입니다.
이 조항이 해지를 통보할 수 있다고 정한 사람은 세입자뿐입니다. 세입자는 중간에 나갈 수도 있고, 2년을 다 살겠다고 할 수도 있습니다.
묵시적 갱신이 처음부터 안 되는 경우도 있습니다. 월세를 두 달 치만큼 밀렸거나 세입자로서 지킬 일을 크게 어긴 세입자에게는 제6조 제1항이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 집주인이나 세입자 중 한쪽이라도 기간 안에 “갱신하지 않겠다”거나 “조건을 바꾸겠다”고 알렸다면 묵시적 갱신이 아닙니다.
‘2개월 전’이라는 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 맺었거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 그 전에 맺은 계약은 1개월 전이 기준이었습니다.
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통보 후 3개월, 날짜 세는 법
제6조의2 제2항은 해지가 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면” 효력이 생긴다고 정합니다. 세입자가 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날이 기준입니다.
날짜는 민법의 기간 계산 방식으로 셉니다. 받은 날 당일은 빼고 다음 날부터 셉니다(민법 제157조). 3개월째 되는 달에서, 세기 시작한 날과 같은 날짜의 하루 전날에 기간이 끝납니다(민법 제160조).
집주인이 통보를 2026년 10월 12일에 받았다면 10월 13일부터 셉니다. 3개월은 2027년 1월 12일에 끝납니다. 계약은 2027년 1월 12일이 지나면서 끝납니다.
| 집주인이 받은 날 | 세기 시작하는 날 | 3개월이 끝나는 날 |
|---|---|---|
| 2026년 10월 12일 | 10월 13일 | 2027년 1월 12일 |
| 2026년 11월 30일 | 12월 1일 | 2027년 2월 28일 |
| 2026년 12월 1일 | 12월 2일 | 2027년 3월 1일 |
계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).
3개월 월세와 복비는 누가 내나
통보를 했다고 계약이 바로 끝나지 않습니다. 3개월이 지날 때까지는 계약이 그대로 이어집니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보도 세입자가 해지를 통보하더라도 3개월간 임대료를 내야 한다고 설명합니다.
복비(중개보수)는 새 세입자를 구할 때 공인중개사에게 주는 돈입니다. 묵시적 갱신 기간에 세입자가 해지를 통보하고 나갈 때 이 돈을 누가 내는지는 법에 따로 적혀 있지 않습니다.
국토교통부는 2024년 4월 25일 답변에서 법원 판결을 들어 설명했습니다. 집주인이 새 세입자와 계약하면서 쓴 중개수수료는 세입자가 내기로 한 특별한 약정이 없는 한 세입자가 낼 성질의 돈이 아니라는 내용입니다. 계약이 정상적으로 끝났더라도 집주인은 새 세입자를 구하려면 어차피 중개수수료를 내야 하기 때문이라는 이유입니다.
| 항목 | 내는 사람 | 근거 |
|---|---|---|
| 통보 후 3개월 월세 | 세입자 | 제6조의2 제2항, 생활법령정보 |
| 새 세입자 중개보수 | 특별한 약정 없으면 세입자 몫 아님 | 국토교통부 2024년 4월 25일 답변 |
계약서에 “중간에 나가면 세입자가 중개보수를 낸다”는 특약(따로 정한 약속)이 있으면 결과가 달라질 수 있습니다. 이 답변은 국토교통부가 낸 해석이고, 다툼이 생기면 법원이 사정을 보고 정합니다.
업소용영업용 여름겨울가성비 · 네이버 스마트스토어침수 누수 경보기 다용도 물샘 감지기 주택용 경보기16,520원네이버에서 보기 ↗해지 통보 방법 1: 문자메시지
제6조의2에는 해지를 어떤 방식으로 알려야 하는지 적혀 있지 않습니다. 민법 제543조는 해지를 “상대방에 대한 의사표시”로 한다고만 정합니다. 문자메시지로 알려도 통보입니다.
문자에는 집 주소, 세입자 이름, 계약을 해지한다는 뜻, 보낸 날짜를 적습니다. 3개월은 집주인이 받은 날부터 세므로, 집주인이 “받았다”고 답한 문자 화면을 보관해 두면 받은 날을 보여 줄 자료가 됩니다.
한 번 보낸 해지 통보는 혼자서 취소할 수 없습니다(민법 제543조 제2항).
해지 통보 방법 2: 인터넷우체국 내용증명 따라 하기
내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 국토교통부·법무부의 주택임대차보호법 해설집은 계약갱신 요구 방식을 설명하면서, 구두·문자메시지·이메일도 되지만 다툼을 막으려면 내용증명 우편처럼 증거가 남는 방법이 안전하다고 적었습니다. 해지 통보도 집주인이 받은 날이 기준이라 증거가 남는 방법이 도움이 됩니다.
인터넷우체국(www.epost.go.kr)에서는 컴퓨터로 내용증명을 보낼 수 있습니다.
1단계: 인터넷우체국 첫 화면 위쪽 메뉴에서 ① ‘우편’에 마우스를 올립니다. 아래로 펼쳐진 목록에서 ② ‘증명서비스’에 마우스를 올리고, 오른쪽에 나오는 ③ ‘내용증명’을 누릅니다.
2단계: 처음 들어가면 ‘수동설치 안내’ 창이 뜹니다. 내용증명 문서를 쓰는 데 필요한 프로그램 안내입니다. ‘편집툴(필수)’과 ‘SGA 뷰어(필수)’를 설치한 뒤 다시 들어오라는 내용입니다. 창은 오른쪽 위 ④ 닫기(X)로 닫습니다.
3단계: ‘내용증명’ 화면의 ‘요금안내’ 탭에 요금이 나옵니다. 1장짜리 흑백 문서를 받는 사람 1명에게 등기통상으로 보내면 요금 합계가 ⑤ 4,320원입니다. 익일특급은 1,000원이 더해져 5,320원입니다. 요금을 본 뒤 빨간 ⑥ ‘신청’ 버튼을 누릅니다.
4단계: 로그인 화면이 나옵니다. ⑦ ‘아이디 로그인’, ‘공동인증서 로그인’, ‘간편인증(민간인증서)’ 가운데 하나로 들어갑니다. 회원이 아니면 오른쪽 아래 ⑧ ‘비회원 신청하기’를 누릅니다.
이 화면 다음부터 문서를 쓰고 요금을 냅니다. 문서에는 문자 예시와 같은 내용을 적습니다. 내용증명 수수료는 등본(문서를 그대로 옮긴 사본) 첫 1장이 1,300원이고 1장이 늘 때마다 650원이 붙습니다. 우편물이 주소를 찾지 못해 되돌아오면 반송등기수수료 2,400원이 붙고, 접수할 때 ‘반송불필요’를 고르면 붙지 않습니다.
정리
정리하면, 묵시적 갱신 후 계약해지는 세입자가 언제든 통보할 수 있고 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 그 3개월 동안의 월세는 세입자가 내고, 새 세입자 중개보수는 특별한 약정이 없는 한 세입자가 낼 돈이 아니라는 것이 국토교통부 답변입니다.
근거: 주택임대차보호법 제4조·제6조·제6조의2, 민법 제157조·제160조·제543조, 국토교통부, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 인터넷우체국
이 글은 2026년 10월 11일 기준 법령으로 쓴 일반 정보이며, 사건마다 결과가 다를 수 있습니다.